KI-gestützte Mängel-Erkennung, juristisch wasserdichtes Übergabeprotokoll nach Haus & Grund Standard und automatische Handwerker-Aufträge — alles in einem System. Vom Auszug bis zur Schlüsselübergabe in unter einer Stunde dokumentiert, analysiert und versendet.
Jährlich werden in Deutschland geschätzt 4 Millionen Wohnungen übergeben. Jede Übergabe verbraucht 2–4 Stunden, produziert handschriftliche Protokolle, lose Fotos auf Smartphones, vergessene Mängel, Streit um die Kaution.
Wir verbinden vier Schichten in einem Tool: Live-Erfassung mit Smartphone und Datenbrille, visuelle KI für Mängel-Erkennung mit Verantwortlichkeits-Klassifikation, rechtskonforme Dokumente nach Haus & Grund-Standard und automatische Folgekommunikation an Mieter, Handwerker und Energieversorger.
Übergaben dauern zu lange. Mängel werden später entdeckt — Kaution-Streit. Handwerker bekommen unklare Aufträge — Verzögerung. Mieter unterschreiben Papier, das niemand wieder findet.
Ein durchgängiger digitaler Workflow von der ersten Begehung bis zur unterschriebenen PDF. Keine Medienbrüche. Keine doppelte Arbeit. KI dokumentiert mit, der Mensch entscheidet.
Von der ersten Begehung bis zur unterschriebenen Übergabe — Inspectius deckt jeden Schritt ab. Keine Tool-Wechsel, keine Datenverluste, keine Brüche.
Smartphone-PWA für jede Begehung. Live-Stream über Datenbrille bei Bedarf. Strukturierter 10-Schritt-Wizard. Offline-fähig.
Gemini Robotics-ER 1.6 erkennt Mängel mit Bounding-Boxes, klassifiziert nach Verantwortlichkeit, schätzt Reparaturkosten.
Haus & Grund-konformes Protokoll. Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG. Erzählende Story-Version. PDF-Export.
Digitale Unterschriften. Automatische Mails an 10 Gewerke. Energieversorger-Meldung. ToDo-Listen mit Vorlagen.
Inspektoren erfassen wie sie wollen — mit Smartphone in der Hand, mit Datenbrille bei voller Hand, mit Browser-Upload für Archivbilder. Alle drei Eingangs-Wege landen im selben Datenmodell.
iPhone und Android. Strukturierter Wizard mit 10 Schritten. Foto-Capture, Voice-Memos, Raum-Rundgangs-Videos. Offline-Modus mit IndexedDB-Queue. Auto-Resume bei Crash, Auto-Sync bei Wiederverbindung.
Hands-free Live-Stream auf das Backend. Inspektor läuft durch die Wohnung, kommentiert per Sprache. Hauseigentümer im Büro sieht parallel mit. Glass EE2, 720p @ 30 fps, H.264.
Drag-and-Drop, Strg+V aus Zwischenablage, Datei-Picker. Bestehende Archiv-Fotos werden zur Trainingsbasis. Auto-Resize auf 1280px, Thumb-Tray für Multi-Bild-Upload.
Der gesamte Wizard funktioniert ohne Internet. Fotos, Videos und Voice-Memos landen in IndexedDB. Bei Wiederverbindung: Auto-Sync mit Chunked-Upload (4 MB-Chunks, XHR-Progress, 3× Retry pro Chunk). Kein Datenverlust bei Verbindungsabbruch.
Kein leeres Formular. Kein „mache mal eine Wohnungsbegehung". Inspectius führt strukturiert durch jede Übergabe — Schritt für Schritt, mit Vorlagen für jede Branche-Wohnungswirtschaft-Anforderung.
Adresse, Wohnungsnummer, Etage, Vermieter, Mieter alt/neu, Datum, Art (Einzug · Auszug · Zwischenabnahme).
14 Vorlagen + eigene. Reihenfolge per ▲▼. Auto-Setup mit Flur, Wohnzimmer, Bad bei Erstbegehung.
Checkpoints (Wände, Decke, Boden, Fenster, Türen, Heizkörper, Elektro), Einrichtungen, Foto-Galerie, Video-Rundgang.
Strom, Gas, Wasser kalt/warm, Wärmemenge, Heizöl, Pellets — mit Foto-Beleg pro Zähler.
Wohnung, Haus, Briefkasten, Keller, Garage, Garten — Anzahl-Stepper.
Mitübergebene Gegenstände, Heizöl-Restbestand, Mülltonnen.
11 Standard-Klauseln: Schönheitsreparaturen-BGH-Hinweis, Tierhaltung, Untervermietung, Schlüsselverlust nach BGB §§ 280, 535. Klick übernimmt, Text editierbar.
11 Aufgaben für Einzug, 11 für Auszug, 4 für Zwischenabnahme. „Alle übernehmen"-Knopf. Live-Abhakung im Viewer.
Mietvertrag, Energieausweis, Hausordnung, Gebrauchsanleitungen — bis 25 MB pro Datei. Werden mit Protokoll archiviert.
Für Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG. Auto-Vorbefüllung aus Stammdaten. Folgebestätigung für nachziehende Personen.
Inspectius nutzt Gemini Robotics-ER 1.6 — Googles räumlich-aware Vision-Modell — für die Mängel-Erkennung in der Wohnungswirtschaft. Pro Raum werden bis zu 8 Fotos parallel analysiert, Bounding-Boxes auf das Live-Bild projiziert, jeder Befund mit deutscher Mietrechts-Logik klassifiziert.
Pixelgenaue Markierung des Befunds im Foto. Klick im Viewer hebt Box hervor — Mieter, Vermieter und Gutachter sehen exakt dieselbe Stelle.
Low · Medium · High. Plus Urgency-Score 0–10 für Sortierung nach Dringlichkeit. Bohrloch ≠ Wasserschaden.
Vermieter · Mieter · Schönheitsreparatur · normale Abnutzung · unklar. Mit BGH-Klausel-Wirksamkeitsprüfung (VIII ZR 21/13).
Reparatur-/Wiederherstellungskosten in EUR, Material plus Handwerker, Berlin/München-Niveau. Direkt zum Kautions-Einbehalt verwertbar.
BGB-Paragraphen, BGH-Urteile, DIN-Nummern (z.B. DIN 18545 Silikonfugen) wo einschlägig. Juristisch belastbar.
Konkrete Handlungsempfehlung in max. 80 Zeichen — direkt verwertbar in Mängel-Listen und Auftragsmails an Handwerker.
Inspectius wurde nicht als generische Bilderkennungs-App gebaut, die nachträglich juristisch zertifiziert wurde. Die deutsche BGH-Rechtsprechung war Designvorgabe vom ersten Tag.
Mietverträge mit starren Renovierungs-Fristen (z.B. „Küche alle 3 Jahre, Schlafzimmer alle 5 Jahre") sind unwirksam. Inspectius markiert solche Klauseln automatisch als responsibility: unklar.
Wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, kann nicht zur Endrenovierung verpflichtet werden. Inspectius ergänzt automatisch Hinweis-Texte im Protokoll.
Klauseln, die Mieter anteilig an Renovierungskosten beteiligen, sind seit 2015 fast immer unwirksam. Inspectius lehnt solche Forderungen automatisch ab.
Inspectius unterscheidet bei jedem Befund nach Mietrechts-Logik: 30 Bohrlöcher in Wohnzimmer-Wand sind vertragsgemäße Nutzung, fachgerecht zu verschließen ist Schönheitsreparatur. Dübellöcher in Bad-Fliesen dagegen sind Mieter-Mangel. Die KI weiß, was wo gilt.
Inspectius produziert nicht ein Dokument — sondern alle Dokumente, die nach einer Übergabe gebraucht werden. Alle aus derselben Datenbasis, alle juristisch konform.
11-Sektionen-Format nach Standard Haus & Grund Deutschland. A4 druckbar mit Print-CSS, signaturfähig.
Pflicht nach Bundesmeldegesetz. Wird der meldepflichtigen Person binnen 2 Wochen ausgehändigt für die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt.
Mobile-optimierte interaktive Version mit Sprung-Navigation. Mieter erhält per Token-Link, kann durchscrollen, Fotos in Lightbox prüfen, sticky Sign-FAB für Direktunterschrift.
Magazin-Stil-Begleitung zum formalen Protokoll. Pro Raum 200-Wort-Erzählung, Hero-Absatz und Schluss-Einschätzung. Ideal für Vermieter-Newsletter oder Eigentümer-Kommunikation.
Was bei Wettbewerbern in Excel und Mail-Vorlagen endet, automatisiert Inspectius — basierend auf den gleichen Daten, ohne erneute Eingabe.
Drei-Phasen-LEDs pro Inspektion: erfasst → analysiert → signiert. Auf einen Blick siehst du in der Liste, welche Inspektion noch was braucht. Filter-Pills zur schnellen Auswahl.
Vermieter direkt im Viewer mit Touch-Canvas. Mieter via signiertem 7-Tage-Link auf eigenem Smartphone. Signatur-Bilder werden in PDF-Protokoll eingebettet. HMAC-geschützte Tokens.
Auch nach Unterschrift ergänzbar — mit Autor, Rolle, Kategorie und Zeitstempel. Original-Inhalt bleibt unberührt. „Mir ist beim Verlassen noch aufgefallen…" sauber dokumentiert.
Mängel werden auto-klassifiziert nach 10 Gewerken: Maler · Sanitär · Elektriker · Bodenleger · Heizungsbauer · Schreiner · Glaser · Schädlingsbekämpfer · Reinigung · Schlüsseldienst. Pro Gewerk eine fertige Mail mit Kostenschätzung.
Auto-erkannte Variante (Mieterwechsel · Auszug+Leerstand · Einzug nach Leerstand · Erstbezug). Mail mit allen Zählerständen und korrekt formuliertem DSGVO-Hinweis nach Art. 6 Abs. 1 lit. b.
Vorlagen je nach Übergabe-Art (Einzug 11 · Auszug 11 · Zwischenabnahme 4 Aufgaben). Live-Abhakung im Viewer mit Fortschritts-Bar. Im PDF als Anhang mit Erledigungs-Datum.
Inspectius wurde von Anfang an mit deutschem Mietrecht, DSGVO und BGH-Rechtsprechung als Designvorgabe gebaut — nicht als nachträglicher Compliance-Check.
Hosting in Deutschland (Hostinger DE). Token-basierte Auth statt Cookies. Keine Drittanbieter-Tracker. Mieter-Daten nur mit Einverständnis (Art. 6 Abs. 1 lit. b) bei Versorgerwechsel. Recht auf Löschung pro Inspektion.
Mieter-Sign-Links werden mit ADMIN_TOKEN-Geheimnis HMAC-SHA256-signiert. Role-spezifisch, 7-Tage-TTL. Nicht ratbar, nicht fälschbar, kein Replay-Risiko.
Standard-Klauseln berücksichtigen aktuelle Rechtsprechung: VIII ZR 21/13 (starre Schönheitsreparatur-Fristen), VIII ZR 185/14 (Anfangsrenovierungspflicht), VIII ZR 242/13 (Quotenabgeltung) — alle als unwirksam markiert.
Wohnungsgeberbestätigung mit Pflicht-Wortlaut. Hinweis-Box mit Ordnungswidrigkeits-Klausel (Geldbuße bis 1.000 €). Auto-Anpassung Erst-/Folge-/Auszugsbestätigung.
Jede Aktion in Inspectius hinterlässt einen Zeitstempel: Foto-Aufnahme, AI-Analyse, Unterschrift, Nachtrag, Status-Wechsel. Inspection-JSON wird append-only erweitert — alte Versionen nicht überschrieben. Forensisch nachvollziehbar bei Streitigkeiten.
IMMO-Übergabe ist die etablierte Lösung im DACH-Markt. Inspectius bringt die selben Pflicht-Features plus eine ganze Schicht KI-Automation darüber.
| Feature | IMMO-Übergabe | Inspectius Real Estate |
|---|---|---|
| Räume + Checkpoints | ✓ | ✓ |
| Einrichtungen pro Raum | ✓ | ✓ |
| Übergabeprotokoll PDF | ✓ | ✓ Haus & Grund Standard |
| Wohnungsgeberbestätigung | ✓ | ✓ § 19 BMG mit Hinweisen |
| Digitale Unterschriften | ✓ | ✓ + Mail-Link |
| Status rot/gelb/grün | ✓ | ✓ + 3-Phasen-LEDs |
| Nachträge mit Zeitstempel | ✓ | ✓ |
| Smartphone-Protokoll | ✓ | ✓ + Sticky Sign-FAB |
| ToDo-Listen | ✓ | ✓ + Vorlagen pro Art |
| Anmerkungen-Library | ✓ | ✓ + BGH-Klauseln |
| Dokumenten-Anhänge | ✓ | ✓ |
| Energieversorger-Meldung | ✓ | ✓ + Auto-Variante + DSGVO |
| Dienstleister-Mails | ✓ Manuell | ✓ Auto-klassifiziert (10 Gewerke) |
| Visuelle KI-Mängelerkennung | ✗ | ✓ Gemini Robotics-ER |
| Auto-Klassifikation Verantwortlichkeit | ✗ | ✓ Vermieter / Mieter / normale Abnutzung |
| Kosten-Schätzung pro Mangel | ✗ | ✓ EUR-Wert |
| Live-Stream Datenbrille / Phone | ✗ | ✓ WebRTC + LiveKit |
| Erzählende Story-Doku | ✗ | ✓ Magazin-Stil |
| Annotation-Capture für Lerneffekt | ✗ | ✓ Trainings-Daten-Sammlung |
| Punkt-Frage „Was ist das?" | ✗ | ✓ Klick-zum-Fragen |
IMMO-Übergabe-Spalte basiert auf öffentlich dokumentierten Features (Stand 04/2026). Vergleich dient zur Marktpositionierung, nicht zur Bewertung des Wettbewerbers.
Wie sieht der typische Auszug einer Mietwohnung mit Inspectius aus? Vom Anruf der Hausverwaltung bis zur ausgesandten Auftragsmail.
Gesamtdauer: 45–90 Minuten — vom Türaufschließen bis zum versendeten Auftrag.
Inspectius skaliert vom Kleinvermieter mit drei Wohnungen bis zur Hausverwaltung mit 200+ Übergaben jährlich. Multi-Mandanten-Architektur (Roadmap), Sub-Domains pro Hausverwaltung, geteilte Datenräume zwischen Inspektor (Außendienst) und Auswerter (Büro) bereits vorhanden.
Inspectius Real Estate ist heute funktional komplett für Wohnungsabnahmen. Die nächsten Versionen erweitern Integrationen, das Lernsystem und die Vermarktungs-Schicht.
Korrekturen aus dem Tagesbetrieb fließen in eine Vector-Datenbank. Few-Shot-Beispiele machen die Branchen-Modelle pro Hausverwaltung präziser ohne Fine-Tuning.
Direkte Anbindung an Wohnungswirtschafts-Software (Wodis Sigma, GES, REOS, Aareon). Inspections-IDs werden Mietverträgen zugeordnet, Kautions-Konten verknüpft.
Geprüfte Handwerker direkt buchbar aus den Auftragsmails. Inspectius wird zur Brücke zwischen Mängel-Erkennung und Schaden-Behebung.
Englisch, Türkisch, Russisch — Mieter-Smartphone-Protokoll und Wohnungsgeberbestätigung mehrsprachig. Wichtig in Großstädten mit hohem Anteil internationaler Mieter.
Inspectius nutzt produktionsreife Open-Source-Komponenten und etablierte Cloud-AI. Keine experimentellen Frameworks, keine Vendor-Lock-Ins außer Gemini selbst.
Vanilla HTML/JS — kein Framework. Optimiert für Performance auf älteren Smartphones.
Node.js + Express, async-fähig, dockerized. Eine einzelne Quelldatei.
Robotics-ER für Bildverstehen, 2.5 Flash für Text. Hosting in Deutschland.
Backend in einem File. Keine Microservice-Migräne. Frontend als drei statische HTMLs. Keine Build-Pipeline. Audit kann jeder Sachverständige selbst.
Inspection-JSON wird erweitert, nie überschrieben. Bilder + Videos in eigene Sidecar-Files. Audit-Trail aus dem Dateisystem ablesbar.
Jede Inspection-JSON ist self-contained — alle Stammdaten, alle Befunde, alle Klauseln. Re-Generation jederzeit identisch reproduzierbar.
Diese Broschüre beschreibt Inspectius Real Estate, das Produkt für Wohnungsübergaben. Die zugrundeliegende Plattform — Live-Erfassung, Multi-Image-KI, juristisch fundierte Dokumentation — bedient mehrere Inspektions-Domänen. Jede ist ein eigenes Produkt mit eigenen Normen, eigenen Prompts, eigenen Output-Templates.
DIN EN 12831, GEG, BImSchV — Brenner, Wärmetauscher, Abgasführung.
DIN EN 62446, VDE-AR-N 4105 — Module, Wechselrichter, MC4.
VDE 0100, BGV A3, DGUV V3 — FI/RCD, Aderfarben, IP-Schutzart.
DIN 1988, TrinkwV — Stagnation, Rückflussverhinderer, Mischinstallation.
DIN EN 16798, VDI 6022 — Filter, Brandschutzklappen, Hygiene.
RKI/KRINKO, MPBetreibV — Sterilisation, Wasserlinien, Pre-Screening.
Diese Domänen werden separat dokumentiert und vermarktet. Sie teilen die Inspectius-Plattform-Logik (Erfassung, Live-Stream, KI-Analyse, Story-Generierung), haben aber eigene Branchen-Sachverständigen-Prompts und domänenspezifische Output-Schemata.
Die intelligenteste Wohnungsübergabe der Welt.
Heute deployed. Ab sofort einsatzbereit.
Inspectius UG · Made in Germany · v 2026.05
app.inspectius.de · Hosting in Deutschland · DSGVO-konform